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澳门黄金城网址-10年畸形发展 上海星级酒店业前景堪忧

发布于:2021-04-16 作者:酒店

上海、澳门和黄金城的网站行业已经进入了至少2到3年的困难时期

【麦甸。“上海世博会将直接拉动消费600亿元至1000亿元,其中酒店业将受益34.3%。”几个月前,赵欢颜还信心满满。

2008年金融危机后,苦苦挣扎的澳门黄金城网站将世博会视为行业扭亏为盈的最佳时机。

赵焕彦是华美酒店咨询公司的首席知识管理专家,也是中国最早在世博会期间开始研究上海酒店客房短缺问题的专家之一。其实他的估计是比较保守的,行业内广为流传的酒店业的另一个效益数据是“41%以上”。

在赵焕言的计算模型中,F1比赛对上海、澳门、黄金城网站的影响将是最接近世博会影响的参考。

但是结果远远超出了他的预料。

世博会的拉动作用低于预期

在前几年的F1比赛中,澳门黄金城网站的许多总经理接到内部电话,要求帮助安排房间。但在2010年的F1,“我没有听到任何总经理说我接到过类似的电话”。

2009年F1比赛期间,上海、澳门、黄金城网站整体入住率提升23%。在F1所在的嘉定区,13个澳门黄金城高网站的价格上涨了63%。

2010年F1比赛更紧凑,4月16日到18日只有三天。根据以往的经验,比赛时间越短,人流越集中。但事实是,在嘉定区,4月中旬,澳门黄金城的网站均价在500元左右,澳门黄金城的网站均价在250元左右,基本和平时持平。上海市区的酒店价格,五星级1400元左右,600元左右四星级,350元左右三星级。

随后的事实表明,澳门黄金城网站在世博会期间的表现“远低于预期”仲量联行高级副总裁吴家宝告诉记者,从2010年3月到4月,世博会的许多场馆进入了最后的准备阶段,大量的场馆代表来到上海,他们大多停留在澳门的黄金城网站。尽管如此,上海高澳门黄金城网站的表现并不理想。

根据华美酒店顾问提供的数据,世博会附近的筹备期并没有给上海高澳门黄金城网站带来显著的增长效益。

2010年第一季度,上海过夜人数增长24.41%。

黄金城网站在澳门的平均占用率为52.99%,比2009年高出7.11%。其中,五星级和四个澳门黄金城网站的入住率分别为56.34%和52.43%,仅分别增长10.47%和9.42%,仍低于60%的警戒线,平均房价分别为967.08元和503.86元,分别下降2.52%和2.78%。

也就是说,尽管过夜游客数量大幅增加,但上海的高澳门黄金城网站仍在通过降价的方式推高入住率。

因此,在4月份的世博会期间,许多澳门黄金城的高端网站陷入了房间定价的困境。

“过去几个月的市场表现让每个人都不确定世博会期间的入住率。世博会能玩多少还不清楚,所以我们很难确定在世博会之前应该订多少房间。”豪生国际酒店集团(中国)董事长张伟欣告诉记者。

考虑到金融危机的影响逐渐减弱,2010年黄金城、澳门的网站行业运营状况应该有所回升,5月份随着世博会的开幕,应该是沪、澳、黄金城网站行业的高峰期。

一项华丽的抽样调查显示,5月份上海-澳门-黄金城网站的平均房价比2009年上涨了20%,最高已升至1600元左右

28595;门黄金城网址房价最高上涨到700元。以最高房价计算,这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。

但按照仲量联行历年公布的数据,1600元的价格,只是2006、2007年的年平均房价,只比2008年的年平均房价高100元。

即使是在高峰时段卖出了往年的年均价,“上海也只有个别高澳门黄金城网址达到80%的入住率”,2006年和2007年的年平均入住率,都在70%左右。“如果没有世博会,今年高澳门黄金城网址业的表现还要惨淡。”吴嘉保告诉记者。

10年澳门黄金城网址发展结出恶果

一边公认早已供大于求,一边快速膨胀,上海高澳门黄金城网址业持续10年的怪异发展模式,终于结出了恶果。

1998年,中国高澳门黄金城网址业开始全行业的亏损。1998年到2000年,全国高澳门黄金城网址亏损分别为45.56亿元、53.64亿元和26.43亿元。

2000年,国内学术界公认,高澳门黄金城网址已经供大于求了,北京、上海等一线城市的情况尤其严重。但是,2001年,上海申办世博会成功,上海酒店业出现了与众不同的倒金字塔形现象,即星级越高发展越快。2004年,随着上海国际金融中心定位的明确,大批国外金融机构来到上海。“要的都是最好的酒店,最高的价格。”当年,中国高澳门黄金城网址开始赢利。

2005年,高澳门黄金城网址业赢利10亿元,2006年,赢利33亿元。高澳门黄金城网址业开始了新的一******发展。这一年,上海高澳门黄金城网址房价首次超过香港。

危机,在快速发展中被忽视了。

2004年到2007年,上海五澳门黄金城网址的入住率一路下滑,分别是75.73%、72.33%、72.59%和68.23%。

2008年10月,上海高澳门黄金城网址进入了有史以来最艰难的时刻。“2008年10月,一家五澳门黄金城网址的中层告诉我,最惨淡的一天,他们的入住率只有4%。就是到了2009年2、3月份,很多高澳门黄金城网址的入住率也都不超过10%。”赵焕焱说。

酒店业2到3年建造周期的滞后效应,让上海高澳门黄金城网址依然保持着高增长。

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按照仲量联行提供的数据,2005年上海主要国际品牌高澳门黄金城网址房间数为13922间;2005年到2009年,每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。

2010年,预计还将新增11023间。这样,到2011年,上海主要国际品牌的高澳门黄金城网址房间数将达到43068间,相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年,还将分别新增2732间和2510间,到2012年,主要国际品牌酒店供应为48310间。

吴嘉保的预测更加悲观。“ 如果2011年上海不再有新的大型活动,上海高澳门黄金城网址的效益还将进一步下滑。”

酒店业狂飙的幕后推手

房地产企业是上海高澳门黄金城网址业快速膨胀的最重要推手。实际上,高澳门黄金城网址业开始大量增加的2006年前后,正好也是上海房地产快速发展的开始。

“按照国际上的经验,高澳门黄金城网址出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五澳门黄金城网址的股东,2007年前后,钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘,作为配套,他们在楼盘周边建造了一家酒店,并委托给一家国际酒店管理集团经营。

“在上海投资建造一家五澳门黄金城网址,起码要10年以上才能收回成本,而国际上一般的年限是7年。”钟金华告诉记者。

五澳门黄金城网址的经营成本非常高,五澳门黄金城网址的房间和服务人员比例在1比1.5左右,远高于写字楼和商铺,五澳门黄金城网址的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。

再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修,“前几年好不容易刚赚了点钱,就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的,另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说,高澳门黄金城网址业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。

但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说,建造酒店主要有4大好处。”钟金华说,第一个好处就是避税,“比如我们今年赚了10亿,投8亿造酒店,所得税的基数就变成了2亿。另外,建酒店在各个区域都是受欢迎的,说不定还能赚到更多的政策优惠。”

最重要的是,“住宅是一次性生意,但酒店摆在那里,是不断增值的不动产,建一家酒店,光地皮的升值都非常可观。”钟金华说,此外,酒店还能提供长期固定的现金收益,并且能够带动周边地产升值,“对房地产企业来说,建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热,和房地产市场的快速膨胀关系密切。”

行业澳门黄金城网址根源

在研究酒店业的各类文献中,来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意,是这些上海高澳门黄金城网址的主要投资者都不专业。

“有家跨国公司想包一个酒店搞活动,负责人一连走了14家酒店都没有下单,说要是在国外,一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明,上海的酒店千篇一律,没有特色。”赵焕焱说,房地产企业开发酒店,大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理,坐等不动产升值。事前没有明确的规划,事后也不介入管理。”

聘请国际酒店集团的确是国际通行的办法,但中国的开发商选择了一种错误的模式。

目前国内最普遍的模式是,国际酒店管理集团纯粹管理,不涉及酒店投资,而是按照营业收入收取固定的管理费;而在欧美和日本,酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于,中国高澳门黄金城网址的经营风险,完全是由酒店业主来承担的;在欧美和日本,风险则完全在跨国管理集团。

20多年来,外资投资澳门黄金城网址只占中国整个酒店市场投资额的4%。赵焕焱说,目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌,“北京57家五澳门黄金城网址中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元,而他们是不需要承担任何风险的。”

风险和收益不对等,推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。

在20世纪,国际酒店集团还遵循着一条铁律,就是在同一个城市里,同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在,不少国际集团在同一城市有3到4个品牌,同样品牌在同一个城市管理三四家酒店,因此,管理的酒店总量可以达到10家以上。”

在过去几年中,酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期,大量矛盾就暴露了。

一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧,当酒店经营不善的时候,酒店业主希望维持充足的现金流,以抵消成本支出;但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值,总是把降价作为最后不得不使用的手段。

“所以,酒店降价也是上海高澳门黄金城网址退无可退的证据。”钟金华说。

“10月后,上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说,上海高澳门黄金城网址以价格换入住率的价格大战已无悬念。

酒店业扩容仍在继续

即便如此,上海酒店业的扩容仍未停止。

4月底,全球第二大酒店管理集团温德姆国际酒店集团(Wyndham Hotel Group)就在世博园周边一次开出两家酒店。

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位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房,属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的,是该集团旗下另一个五澳门黄金城网址品牌,“两个酒店只隔一个杨浦大桥。”温德姆首席执行官Eric Danziger告诉记者,虽然上海的高澳门黄金城网址业已现颓势,但另一个不容忽视的问题是,“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密,好的地段已经比短期的经营效率更加重要。”

Eric Danziger说,2011年,该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店,同样是五星级。

“一个肯定的结论是,上海高澳门黄金城网址业已经进入了起码2到3年的困难时期。”但2010年高澳门黄金城网址的大幅增长,“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业,并不是为了世博而新开酒店。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。

章伟信认为,国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐,首先,酒店业经营并不是短期行为,谁也说不好接下来的几年里,上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展,所以也没人敢就此放弃珍贵的资源;另一方面,行业艰难也是兼并重组的最好机会。

更何况,即使挺不过这段艰难的时期,酒店品牌没有风险,大不了拍拍屁股走人;“酒店业主也不会退缩,因为他们要的是附加效益而非经营效益,酒店经营再不好,跟地皮的升值相比也是个小问题。”赵焕焱说,一片萧条中,行业模式的转变却依然缺乏动力,“行业还在快速膨胀,矛盾继续在积累。”(瞭望东方周刊)

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